都心ワンルームマンション投資の「落とし穴」について

近年、「節税」や「老後の備え」として提案されることの多い、都心部のワンルームマンション投資。営業担当者から「空室リスクが低く、年金代わりになる」「資産形成として優秀」といった説明を受けた方も多いかと思います。しかしながら、そうした表面上の魅力とは裏腹に、実態としては慎重な判断を要する投資であると感じております。

たとえば、新築ワンルームの表面利回りは4〜5％程度とされることが多いですが、管理費・修繕積立金・税金などを差し引いた実質利回りは、決して高くありません。さらに、土地持分が非常に少ないことから、金融機関による積算評価は購入価格に対して大きく下回るケースが一般的です。

また、売却時、すなわち“出口戦略”を考えた場合、新築プレミアムがなくなった後の再販価格は下落する傾向が強く、残債を下回る売却価格となる“逆ザヤ”のリスクも見過ごせません。

特に注意すべきは、購入時に描かれたシミュレーションが、そのまま現実に反映されるとは限らないという点です。家賃の下落、管理費の上昇、突発的な修繕コストなど、実務では様々なリスクが顕在化します。

もちろん、都心立地のブランド性や賃貸需要の高さなど、ポジティブな要素があることも否定できませんが、それは「価格とのバランス」が前提です。資産性・収益性・運用の柔軟性が揃って初めて、長期的に見て健全な投資と言えるのではないでしょうか。

投資をご検討中の方は、目先の節税効果や収益数値だけでなく、
「10年後、20年後にどうなるか」という出口視点を持つことを強くおすすめいたします。

と、ここまでがAIがまとめてくれた内容です。

さらに、私がかつてワンルーム販売会社に勤めている人から直接聞いた、リアルな話もご紹介します。

その会社では、新築ワンルームを購入した方々の名簿に対し、
「今、運用が苦しいんじゃないですか？もしよければ当社が物件を売りますよ」といった趣旨の電話をかけているそうです。

たとえば──
5000万円で新築ワンルームを購入したサラリーマンがいたとします。
購入時には節税や生命保険の代替などをうたわれますが、投資の本質を理解しないまま契約されている方が少なくありません。

いざ運用が始まると、たとえ新築で家賃保証があっても、
管理費・修繕積立金・固定資産税等を差し引くと、毎月のキャッシュフローはマイナス。
思っていた以上の負担感から「手放したい」という心理が強くなっていきます。

そんなタイミングで前述の電話が来るわけです。
「今なら4200万円で、すぐに売却可能です」と。

売主にしてみれば、「もうこの物件はいらない…」と手放す決断をする方もいるわけで、
実はこの営業電話をかける会社と、実際に買い取る不動産会社は“グル”になっています。

売却希望者には4200万円の買取提示をしますが、
水面下では買主と4400〜4500万円の仕切値（取引価格）を取り決めており、
その差額である200〜300万円が、営業会社の“業務報酬”として支払われる仕組みになっています。

そして、買取会社は4400万円で仕入れた物件を、今度は4700万〜4800万円で
「別のサラリーマン」に販売するわけです。

冷静に考えれば、最初の5000万円で購入した方も、
自ら適切な手段で売却を試みれば、4600万円前後で売却できた可能性が高かったでしょう。
しかし、その“適切な売却”という選択肢が提示されることなく、
閉じられた“業者主導のループ”の中で搾取されてしまうわけです。

さらに深刻なのは、こうした“逆ザヤで売却を迫られる人”たちの名簿が、
「騙されやすい人」「投資を理解していない人」として、業界内で売買されている実態があることです。

これは不動産に限らず、訪問販売や宗教勧誘、詐欺商法にも共通する話かもしれません。

■ 個人的なエピソード
ちなみに、私にも以下のようなことがありました。

学生時代、ある宗教団体の勧誘が自宅を訪ねてきたことがあります。
「近年、事件が多くて世も末です」と言いながら、信仰の必要性を説く方に対して、私はこう返しました。
私
「えー、ちょっと興味本位で聞きたいのですが、旧約聖書と新約聖書って、何が違うんですか？」
勧誘の人
「・・・」
私
「それと“世も末”と言われますが、そうした末法思想的な考えって今から１０００年前にもあったとう思うんですよね。古今東西でよく使われる不安を煽って勧誘するためにテンプレと思っています。そもそも犯罪が増えているみたいなことを言われますが、統計による犯罪は減っていると思うんですよね。単にTVとかで取り上げられるから増えているように感じるだけで昔の方がはるかに犯罪は多かったと思います。どう思われますか？」
勧誘の人
「・・・」
このようなやり取りがあり、二度と訪問してくれなくなりました。
勧誘する側もこいつは面倒だから行ってはいけないみたいな彼らにとってのブラックリストを作成しているのかもしれません。

私は、「騙されやすい人の名簿」など一切持っておりませんし、興味もありません。
ちゃんとした人達にちゃんとしたものをご提供する事業を行うという方針ですので。

ご参考になれば幸いです。